청약 가점 계산법 - 무주택·부양가족·통장기간

청약 가점을 계산할 때는 점수표보다 기준일과 인정 조건을 먼저 확인해야 해요. 이 글은 민영주택 일반공급 가점제의 세 항목을 확인하고 예상 점수를 계산하는 방법을 정리해요.

가점제란? 추첨제와 무엇이 다른가요?

가점제는 정해진 항목의 점수를 합산해 높은 점수 순으로 당첨자를 선정하는 방식이에요. 이 글의 84점 표는 민영주택 일반공급 가점제 기준이며, 국민주택이나 특별공급의 선정 기준과는 구분해야 해요.

아래 점수와 인정 조건은 국가법령정보센터 주택공급에 관한 규칙 별표 1을 대조했어요. 2026년 10월 20일 확인한 현행 규칙은 2026년 6월 15일 시행본이며, 별표 1 자체의 개정일은 2024년 12월 18일이에요. 실제 신청에는 해당 단지 입주자모집공고의 적용 기준을 확인하세요.

• 가점제: 신청 자격을 충족한 사람 가운데 인정된 점수가 높은 순으로 선정해요.
• 추첨제: 해당 추첨 대상과 자격을 충족한 사람 중에서 추첨으로 선정해요. 가점이 낮다는 이유만으로 누구나 추첨 대상이 되는 것은 아니에요.

지역·면적·공급 유형에 따라 선정 방식과 비율이 달라져요. 공고문에서 내 신청 자격과 가점제·추첨제 비율을 먼저 확인하세요. 84점 계산만으로 신청 자격이나 당첨 여부를 판단할 수는 없어요.

청약의 기본 개념부터 살펴보고 싶다면 청약 입문 가이드를 먼저 읽어보세요.

가점 항목 1 — 무주택 기간 (최대 32점)

무주택 기간 점수는 입주자모집공고일을 기준으로 확인해요. 먼저 법령상 세대원의 주택 소유 여부를 확인하고, 인정되는 경우 신청자와 배우자의 이력으로 기간을 계산해요. 분양권·공유지분과 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 예외는 제53조에 따라 따로 판단해요.

시작 시점은 원칙적으로 만 30세가 된 날이에요. 만 30세 전에 혼인했다면 혼인관계증명서의 혼인신고일부터 계산해요. 만 30세 미만이고 미혼이면 이 항목은 0점이에요.

주택을 소유한 이력이 있다면 위 시작일과 가장 최근에 무주택자가 된 날 중 늦은 날을 확인해요. 처분 기준일은 계약서에 서명한 날로 단정하지 말고, 제23조제4항의 등기접수일 등 증빙 기준으로 확인해야 해요.

배우자가 혼인 전에 주택을 처분한 경우는 구분해요. 배우자의 무주택 여부는 혼인신고일을 기준으로 확인하므로, 그 처분일 때문에 신청자의 기간을 무조건 짧게 잡지는 않아요. 본인 이력과 다른 사례를 그대로 대입하지 마세요.

기간이 헷갈린다면 법제처의 무주택 기간 해설과 배우자 혼인 전 처분 사례를 공고문과 함께 대조해 보세요.

가점 항목 2 — 부양가족 수 (최대 35점)

부양가족 수는 최대 35점이에요. 가족 수를 그대로 넣는 것이 아니라, 공고일 현재 아래 인정 조건을 충족하는 사람만 세어야 해요.

부양가족으로 인정되는 사람:

• 배우자: 공고일 현재 배우자는 주민등록이 분리된 경우에도 포함해요.
• 직계존속(부모, 조부모 등): 신청자가 공고일 현재 세대주여야 해요. 신청자 또는 배우자의 직계존속이 최근 3년 이상 계속 신청자 또는 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있어야 해요. 그 직계존속과 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하면 두 사람 모두 제외해요. 60세 이상 부모의 주택 소유를 무주택으로 보는 제53조제6호 예외는 부양가족 인정에 적용하지 않아요.
• 직계비속(자녀, 손자녀 등): 같은 주민등록표에 등재된 미혼 자녀가 원칙이에요. 만 30세 이상이면 공고일 기준 최근 1년 이상 계속 신청자 또는 배우자와 같은 주민등록표에 등재되어야 해요. 손자녀는 부모가 모두 사망하고 같은 주민등록표에 등재된 미혼 손자녀인 경우에 포함해요.

청약 신청자 본인은 부양가족 수에 포함되지 않아요. 법령상 세대 범위와 주택 소유 판단, 부양가족 인정은 구분해서 확인하세요. 해외체류 등 추가 확인 사항도 해당 공고의 인정 기준을 따라야 해요.

가점 항목 3 — 청약통장 가입 기간 (최대 17점)

아래 표에는 입주자모집공고일 현재 본인의 인정 가입기간을 넣어요. 별표는 통장 종류·금액·가입자 명의가 변경된 경우에도 최초 가입일을 기준으로 하도록 정하고 있어요. 전환 이력이나 미성년 기간처럼 별도 확인이 필요한 인정기간은 공고문과 취급은행에서 확인하세요.

배우자가 공고일 현재 청약통장에 가입해 있다면, 배우자 가입기간의 50%에 해당하는 기간을 위 표의 점수로 바꿔 최대 3점까지 합산할 수 있어요. 본인 점수와 더한 뒤에도 이 항목은 최대 17점이에요. 배우자의 점수 자체를 절반으로 나누는 방식은 아니에요.

예를 들어 본인 인정 가입기간이 7년이면 9점, 배우자 인정 가입기간이 4년이면 그 절반인 2년에 해당하는 4점 중 상한인 3점을 더해 이 항목은 12점이에요. 이 계산은 두 사람의 인정 가입기간을 확인했다는 전제예요.

내 가점 직접 계산해보기

모든 인정 조건을 충족한 가상의 예시로 계산해 볼게요. 실제 점수와 신청 자격을 확정하는 계산은 아니에요.

• 상황: 만 35세, 결혼 5년차, 배우자 + 자녀 1명, 무주택 5년, 청약통장 가입 7년
• 전제: 공고일 기준 세 항목의 인정 조건을 충족하고, 자녀는 같은 주민등록표의 미혼 자녀예요. 배우자는 청약통장 미가입으로 배우자 추가 가점은 0점이라고 가정해요.

이 전제에서는 12 + 15 + 9 = 36점이에요. 배우자 추가 가점이 있거나 인정 조건이 다르면 결과가 달라져요. 36점만으로 당첨 가능성을 등급처럼 나누지는 마세요. 청약홈에서 관심 단지의 과거 당첨 가점을 참고할 수 있지만, 과거 결과가 다음 당첨을 보장하지는 않아요.

부동산 계약서를 처음 보는 분이라면 전세·월세 계약 기본 가이드도 함께 읽어보면 도움이 돼요.

자주 묻는 질문

청약 가점은 어떤 항목으로 계산되나요?

민영주택 일반공급 가점제는 입주자모집공고일 기준 무주택 기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입 기간(최대 17점)을 합산해요. 통장 항목은 배우자 가입기간의 50%를 점수로 환산한 가점을 최대 3점까지 더할 수 있지만, 합산해도 17점을 넘지 않아요. 총 84점이며 신청 자격과 당첨 여부는 별도로 확인해야 해요.

무주택 기간은 언제부터 인정되나요?

원칙적으로 만 30세가 된 날, 만 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일을 출발점으로 삼아요. 주택 소유 이력이 있으면 가장 최근에 무주택자가 된 날과 비교해 늦은 날부터 공고일까지 계산해요. 배우자가 혼인 전에 주택을 처분한 경우는 혼인신고일 기준으로 구분해 확인하세요. 만 30세 미만 미혼은 이 항목이 0점이며, 주택 소유 판단은 제23조제4항·제53조와 공고문을 함께 봐야 해요.

부양가족 수에는 누가 포함되나요?

본인은 제외하고, 분리세대 배우자도 포함해요. 직계존속은 공고일 현재 신청자가 세대주이고 최근 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재된 경우예요. 직계존속과 그 배우자 중 한 명이 주택을 소유하면 두 사람 모두 제외하며, 60세 이상 주택 소유 예외를 부양가족 인정에 적용하지 않아요. 자녀는 같은 주민등록표의 미혼 자녀가 원칙이고, 만 30세 이상이면 최근 1년 이상 계속 등재되어야 해요. 손자녀는 부모가 모두 사망한 경우 등의 조건을 충족해야 해요. 세부 조건과 주택 소유 판단 예외는 본문과 공고문을 대조하세요.

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