전세 월세 계약 시 체크리스트와 확정일자 정리

처음 계약서에 도장을 찍는 순간은 설레기도 하지만, '내 보증금이 안전할까?' 하는 걱정이 드는 건 당연한 일이에요. 미리 체크해야 할 것들을 알면 훨씬 마음 편하게 계약할 수 있어요.

계약 전: 등기부등본 필수 확인

등기부등본은 '인터넷등기소(iros.go.kr)'에서 700원이면 바로 뗄 수 있어요. 계약 직전에 최신본을 확인하는 게 포인트예요.

갑구(소유권)에서 볼 것

항목	의미
소유자 이름	계약 상대방과 일치해야 해요
가압류·가처분	있으면 소유권 분쟁 가능성
경매 개시 결정	이미 경매 진행 중 — 계약 금지

을구(소유권 외 권리)에서 볼 것

항목	의미
근저당권	채권최고액 확인 (보증금 + 근저당 합계가 시세 80% 이하여야 안전)
전세권	기존 전세권자가 있으면 내 보증금이 후순위

부동산 기초 용어(근저당, 담보, 경매 등)가 낯설다면 부동산 기초 용어 정리를 먼저 읽어두면 도움이 돼요.

계약서 작성 시 체크리스트

계약서에는 구두로 약속한 내용이 모두 들어가야 해요. 흔히 놓치는 항목들이에요.

• 특약 사항: 수리 의무, 옵션 품목, 전·월세 전환 조건 등 구두 약속을 그대로 기재
• 잔금일·이사일 명시: 날짜가 애매하면 분쟁 원인이 돼요
• 임대인 신분증 확인: 등기부 소유자와 계약 당사자가 동일인인지 대조
• 대리 계약 시: 위임장 + 임대인 인감증명서(3개월 이내) 원본 확인
• 계약금 이체: 반드시 임대인 본인 명의 계좌로만 — 공인중개사 명의 입금 금지

잔금 납부 당일: 대항력을 갖추는 3단계

보증금을 법적으로 보호받으려면 잔금 납부 당일 아래 3가지를 반드시 완료해야 해요.

1단계 — 등기부 재확인 (잔금 당일 아침) 잔금 직전에 다시 한번 등기부등본을 떼요. 계약서 작성 후에 근저당이 새로 생기는 경우가 실제로 있어요.

2단계 — 전입신고 주민센터 방문 또는 정부24(gov.kr)에서 온라인으로 가능해요. 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 '대항력'이 생겨요 — 집주인이 바뀌어도 내가 계속 살 수 있는 권리예요.

3단계 — 확정일자 주민센터 또는 등기소에서 계약서에 날짜 도장을 받아요. 수수료는 600원이에요. 확정일자를 받아야 경매 시 배당 순위가 생겨 보증금을 돌려받을 수 있어요.

주의: 전입신고와 확정일자는 모두 잔금 당일 처리해야 해요. 하루라도 늦으면 그 사이에 새 근저당이 설정되면 내 보증금이 후순위가 될 수 있어요.

전세 vs 월세 선택 기준

내 상황에 맞는 선택을 위한 간단한 기준표예요.

비교 항목	전세	월세
초기 자금	많이 필요 (보증금 전액)	상대적으로 적음
매달 지출	없음 (또는 소액 이자)	월세 고정 지출
목돈 운용	보증금이 묶임	남은 자금 투자 가능
보증금 위험	집값 하락 시 전액 위험	보증금이 적어 위험 낮음
추천 상황	목돈 있고 2년 이상 거주	이동 가능성 있거나 자금 유동성 필요

전세 자금이 부족한 경우엔 주택청약과 전세 대출을 함께 고려하는 게 좋아요. 청약 기초 가이드에서 자격 요건과 절차를 확인해보세요.

자주 묻는 질문

확정일자와 전입신고는 왜 둘 다 필요한가요?

두 가지는 역할이 달라요. 전입신고로 '대항력'(새 집주인에게도 임대차 관계를 주장하는 권리)을 얻고, 확정일자로 '우선변제권'(경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 순위)을 얻어요. 어느 한쪽만 있으면 보호가 반쪽이 돼요 — 둘 다 있어야 완전한 법적 보호를 받아요.

계약 전 등기부등본에서 무엇을 봐야 하나요?

갑구(소유권)에서는 계약 상대방이 실제 소유자인지, 가압류·경매 신청이 없는지 확인해요. 을구(소유권 외 권리)에서는 근저당권 채권최고액을 보고 '집값 - 내 보증금 - 근저당 채권최고액'이 플러스인지 계산해요. 이 계산이 마이너스면 경매 시 보증금 일부를 못 받을 수 있어요.

전세와 월세 중 어떻게 선택해야 하나요?

시장 금리와 내 자금 사정을 함께 봐야 해요. '전월세 전환율'로 비교해볼 수 있어요 — 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12로 월세를 계산했을 때, 실제 요구 월세보다 낮으면 전세가 유리하고 높으면 월세가 유리해요. 부동산 공부를 더 넓히고 싶다면 부동산 투자 기초 개념도 참고해보세요.