부동산앱 매물, 어디까지 믿어도 되나요?
부동산앱을 열면 매물 카드가 수십 개 떠요. 어떤 건 사진이 많고 어떤 건 설명이 두 줄이에요. 고르는 기준을 '느낌'에 맡기기 쉬운데, 사실 인터넷 매물 광고에는 법이 적으라고 정해 둔 항목이 12가지 있어요. 빠졌다면 그건 취향 문제가 아니라 위반이에요.
부동산앱 매물에서 뭘 먼저 봐야 하나요?
사진이 아니라 광고 하단의 명시사항이에요. 개업공인중개사의 상호·등록번호·성명이 있는지 보고, 면적이 전용면적인지, 가격이 단일가격인지, 관리비와 방향이 적혀 있는지 세어 보세요. 빠져 있으면 부동산광고시장감시센터에 신고할 수 있어요.
매물 카드 = 광고. 법이 정한 12칸이 채워져 있는지부터 센다
이 글의 항목과 표시 방법은 2026년 9월 12일에 법령·고시 원문에서 확인한 값이에요. 개별 부동산앱이 화면을 어떻게 구성하는지는 앱마다 달라서 이 글에 적지 않았어요.
앱에 뜬 광고, 아무나 올릴 수 있나요?
아니에요. 법이 광고 주체 자체를 제한해요.
③항: "개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다."
①항: 표시·광고를 하려면 "중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 명시하여야 하며, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다."
시행령 제17조의2 제1항이 그 "대통령령으로 정하는 사항"을 두 가지로 정해요. ① 중개사무소의 명칭·소재지·연락처 및 등록번호 ② 개업공인중개사의 성명(법인이면 대표자 성명). 그러니까 매물 카드 어딘가에 이 네댓 개가 없으면 그 광고는 이미 규칙에서 벗어나 있어요.
고시 제3조 제3호는 연락처를 "등록관청에 신고된 중개사무소의 전화번호(휴대전화번호를 포함한다)"로 적어야 한다고 하면서, "중개보조원 등 공인중개사가 아닌 자의 전화번호는 표시할 수 없으나, 소속공인중개사가 개업공인중개사의 책임하에 표시ㆍ광고 업무를 보조하는 경우에는 소속공인중개사임을 명시하고 연락처를 추가로 표시할 수 있다"고 정해요.
인터넷 매물에 반드시 적혀야 하는 항목은 뭐예요?
시행령 제17조의2 제2항이 인터넷 광고의 명시사항을 정해요. 아파트·빌라·오피스텔처럼 건축물이면 아래 12가지예요.
| # | 명시사항 | 근거 |
|---|---|---|
| 1 | 소재지 | 시행령 제17조의2 제2항 제1호 |
| 2 | 면적 | 제2호 |
| 3 | 가격 | 제3호 |
| 4 | 중개대상물 종류 | 제4호 |
| 5 | 거래 형태 | 제5호 |
| 6 | 총 층수 | 제6호 가목 |
| 7 | 사용승인·사용검사·준공검사 등을 받은 날 | 제6호 나목 |
| 8 | 방향 | 제6호 다목 |
| 9 | 방의 개수 | 제6호 다목 |
| 10 | 욕실의 개수 | 제6호 다목 |
| 11 | 입주가능일 | 제6호 다목 |
| 12 | 주차대수 및 관리비 | 제6호 다목 |
토지 매물이면 항목이 달라요. 고시 제5조는 토지에 대해 소재지·면적·가격·중개대상물 종류(지목)·거래 형태 다섯 가지를 정해요.
면적이 '전용'인지 어떻게 알아요?
항목 이름만 정해 둔 게 아니라 적는 방법까지 고시가 정해요. 앱마다 표기가 달라 보이는 것 같아도, 기준은 하나예요.
면적 — "전용면적을 표시하되 제곱미터로 표시하여야 한다. 이 경우 전용면적은 집합건축물대장의 전유부분의 면적 또는 일반건축물대장의 건축물 현황 면적을 표시하고"
가격 — "매매는 매매가격, 임대차는 보증금과 차임으로 구분하여 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 단일가격으로 표시하여야 한다"
거래 형태 — "임대차는 전세와 월세로 구분하여 표시하여야 한다"
방향 — "8가지 방향(동향, 서향, 남향, 북향, 북동향, 남동향, 남서향, 북서향)으로 표시하되, 그 기준을 함께 표시하여야 한다"
여기서 실무적으로 제일 많이 쓰이는 두 가지만 더 볼게요.
'관리비 별도' 한 줄만 보고 계약 — 입주 후 월 15만원 청구서를 받고 '듣던 것과 다르다'
고시 제6조 제11호를 알고 확인 — 정액 관리비가 월 10만원 이상이면 일반관리비·전기료·수도료·가스사용료·난방비·인터넷·TV·기타로 나눠 적게 돼 있어요
고시가 정한 표시 방법 (건축물)
- 소재지 — 단독주택은 지번 포함, 그 밖의 주택은 지번과 동·층수 포함. 다만 중개의뢰인이 원하지 않으면 층수를 '저/중/고'로 대체 가능
- 입주가능일 — "실제 입주가 가능한 세부 날짜"를 적되 '즉시입주' 표기 가능, 합의로 조정 가능한 경우 초순·중순·하순 표기 가능
- 방 수·욕실 수 — "건축물 현황도 등을 통해 확인한" 수를 표시
- 주차대수 — 건축물대장상 주차대수 또는 세대 당 주차대수를 구분해 표시
- 위반건축물 — "건축물대장에 위반사항이 기재되어 있는 경우에는 '위반건축물'이라고 표시하여야 한다"
마지막 줄이 특히 중요해요. 앱 화면에 '위반건축물'이라고 적혀 있다면 그건 중개사가 친절해서가 아니라 고시가 적으라고 해서 적은 거예요. 등기·공시가격·실거래가를 어디서 대조하는지는 부동산 사이트, 공식 무료 5곳으로 매물 검증하는 순서에 정리해 뒀어요.
이 매물이 아직 살아 있는 건가요?
이미 거래가 끝났는데 화면에 남아 있는 매물은 따로 감시해요.
한국부동산원은 「중개대상물 인터넷 표시·광고 모니터링 업무」 안내에서 "정보통신서비스제공자의 부동산 매물DB와 실거래·임대차신고DB를 연계하여 중개대상물의 거래완료 여부에 대한 모니터링을 실시"한다고 밝히고 있어요. 대상은 "부동산 광고 플랫폼에 등록된 매물 중 공동주택(아파트, 연립·다세대)과 오피스텔의 매매 및 전월세"이고, "적발된 허위매물은 당일 삭제하여 매월 국토교통부에 결과보고"한다고 적어 뒀어요.
확대 일정도 같은 페이지에 있어요. 2022년 1월 아파트(매매)로 시작해 2023년 6월 아파트(전·월세), 2024년 1월 오피스텔, 2026년 2월 연립·다세대까지 넓혔어요.
항목이 빠졌으면 어디에 신고해요?
국토교통부와 한국인터넷광고재단이 운영하는 부동산광고시장감시센터가 창구예요. 센터 안내에 "일반국민 누구나 신고가능"이라고 적혀 있어요.
| 신고 유형 | 무엇 |
|---|---|
| 명시의무 위반 | 위에서 센 12칸이나 중개사무소 정보가 빠진 광고 |
| 부당 표시·광고 위반 | 없는 매물, 거짓·과장, 중요 사실을 빠뜨리거나 숨긴 광고 |
| 광고주체 위반 | 개업공인중개사가 아닌 사람이 올린 광고 |
처리 절차는 네 단계로 적혀 있어요. 신고 접수 → 조사(위반사항 확인) → 국토교통부에 모니터링 결과 제출(분기별) → 지자체로 조사결과 이관 및 행정처분 등. 결과가 바로 나오는 구조는 아니에요.
센터는 "무분별한 신고행위를 방지하고 조사의 실효성 제고를 위해 신고인 본인인증 및 증빙자료 제출이 필요합니다"라고 안내해요. 반려 사유로는 업무범위 밖(오프라인 광고, 분양물·경매 광고), "단순 정보성 혹은 직거래 게시글", "증거자료가 충분하지 않은 경우"를 들고 있어요. 현수막처럼 오프라인 위반은 "해당 등록관청(지자체)으로 신고"하라고 적혀 있어요.
즉 신고하려면 화면 캡처가 있어야 해요. 앱에서 이상한 매물을 봤을 때 가장 먼저 할 일은 신고 버튼이 아니라 스크린샷이에요.
중개사무소가 진짜인지 확인할 수 있나요?
광고에 적힌 등록번호가 실제 등록된 사무소인지 대조할 수 있어요. 국토교통부·공간정보산업진흥원이 운영하는 V-WORLD 부동산중개업 정보 조회가 그 화면이에요.
결과 표에 등록번호·상호·소재지·대표자·등록일·상태·시작일자·종료일자 열이 있어서, 광고의 등록번호와 상호가 맞는지, 지금 '상태'가 정상인지 볼 수 있어요.
"부동산중개업 정보는 전국 각 지자체 정보를 통합 제공하는 서비스로 전국 데이터를 취합하여 적용하는 과정에서 각 지자체 한국토지정보시스템의 정보와 다소 시간 차이가 있습니다."
시간 차이가 있다고 스스로 밝히고 있으니, 조회 결과가 이상하면 등록관청(시·군·구)에 직접 확인하는 게 맞아요. 계약서 단계에서 뭘 더 봐야 하는지는 전세·월세 계약서 쓰기 전 확인 사항에 있어요.
오늘 5분 액션
지금 보고 있는 매물 하나로 해 보면 돼요.
5분 체크
- 매물 상세 화면을 끝까지 내려 중개사무소 명칭·소재지·연락처·등록번호·개업공인중개사 성명이 있는지 확인
- 면적이 **전용면적(㎡)**인지, 가격이 단일가격인지, 임대차라면 전세/월세 구분이 돼 있는지 확인
- 관리비·방향·입주가능일·주차대수가 적혀 있는지 세기 — 빠진 칸 수가 그 광고의 점수예요
- 등록번호를 V-WORLD 부동산중개업 조회에 넣어 상호와 상태 대조
- 빠진 칸이 있으면 화면을 캡처해 두고, 부동산광고시장감시센터에 신고할지 판단
사진 스무 장보다 명시사항 한 줄이 정확해요. 12칸 세는 습관 하나면 앱에서 헛걸음하는 일이 확 줄어요!
경제·투자 필수 용어 100자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 부동산앱 중에 어디가 제일 정확한가요?
개별 앱의 정확도는 이 글에서 공식 자료로 확인하지 못해 순위를 매기지 않았어요. 대신 어느 앱이든 같은 법이 적용되니, 앱을 고르기보다 광고 한 건이 명시사항을 지켰는지 보는 편이 확실해요.
Q. 관리비가 '별도'라고만 적혀 있으면 위반인가요?
고시 제6조 제11호는 주택(준주택 포함)의 관리비를 표시하게 하고, 정액 관리비가 월 10만원 이상이면 비목별 금액을 나눠 적게 해요. 다만 "중개의뢰인이 관리비 세부내역을 제시하지 않는 등의 사유로" 비목별 금액을 확인할 수 없으면 표시하지 않을 수 있다는 단서도 있어요. 판단이 애매하면 센터에 신고해 조사를 받는 쪽이 맞아요.
Q. 신고하면 매물이 바로 내려가나요?
아니에요. 센터 절차는 접수 → 조사 → 분기별로 국토교통부 제출 → 지자체 이관으로 돼 있어요. 다만 거래완료된 매물의 경우 한국부동산원 모니터링에서 "적발된 허위매물은 당일 삭제"한다고 안내하고 있어요.
Q. 직거래 카페 글도 신고 대상인가요?
센터는 반려 사유에 "단순 정보성 혹은 직거래 게시글"을 들고 있어요. 이 제도는 개업공인중개사의 표시·광고를 대상으로 해요.
Q. 방향이 '남향'이라고만 적혀 있어도 되나요?
고시 제6조 제12호는 8가지 방향으로 표시하되 **"그 기준을 함께 표시하여야 한다"**고 정해요. 주거용은 거실이나 안방 등 주실 방향이 기준이에요. 기준 없이 방향만 있으면 표시 방법을 다 지킨 건 아니에요.
출처와 확인일
확인일은 2026년 9월 12일이에요. 아래 법령·고시 원문과 공공기관 페이지에서 확인한 내용만 적었고, 법령과 고시는 개정될 수 있으니 계약 전에 원문을 다시 확인해 주세요.
- 광고주체 제한 "개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다"(③항), 중개보조원 사항 명시 금지(①항), 인터넷 광고 명시사항 위임(②항), 부당한 표시·광고 3유형(④항) — 공인중개사법 [시행 2026. 8. 28.] [법률 제21409호]: 국가법령정보센터 — 공인중개사법 제18조의2
- 인터넷 광고 명시사항 12항목(소재지·면적·가격·종류·거래형태·총 층수·사용승인일 등·방향·방 개수·욕실 개수·입주가능일·주차대수 및 관리비)과 중개사무소 명시사항 — 공인중개사법 시행령 [시행 2026. 8. 28.] [대통령령 제36590호]: 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행령 제17조의2
- 표시 방법 원문(전용면적·제곱미터, 단일가격, 전세/월세 구분, 8가지 방향과 기준 병기, 관리비 비목 8종과 월 10만원 기준, 위반건축물 표기, 입주가능일·방 수·주차대수) — [시행 2025. 1. 1.] [국토교통부고시 제2024-748호, 2024. 12. 11., 일부개정]: 국가법령정보센터 — 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준
- 거래완료 모니터링 범위·방법·확대 일정, "정보통신서비스제공자의 부동산 매물DB와 실거래·임대차신고DB를 연계하여", "적발된 허위매물은 당일 삭제하여 매월 국토교통부에 결과보고": 한국부동산원 — 중개대상물 인터넷 표시·광고 모니터링 업무
- 신고 대상 3분류, 처리 절차 4단계, "일반국민 누구나 신고가능", 본인인증·증빙자료 안내, 반려 사유, 오프라인 위반은 등록관청 신고: 부동산광고시장감시센터 (국토교통부·한국인터넷광고재단)
- 부동산중개업 조회 결과 열(등록번호·상호·소재지·대표자·등록일·상태), "전국 각 지자체 정보를 통합 제공하는 서비스로 (…) 다소 시간 차이가 있습니다": V-WORLD — 부동산중개업 정보 조회
- 편집 구조 참고: Axios HQ, Smart Brevity — 답을 먼저 주고 질문형 소제목으로 훑히게 하는 원칙
개별 부동산앱의 매물 수·화면 구성·검증 기능, 앱별 허위매물 비율은 공식 자료로 확인하지 못해 이 글에 적지 않았어요.
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